Salvatore Salvago, "Aree inedificabili e indennità di espropriazione"

(di Daniele Rallo)

La tematica dell’esproprio nel nostro Paese ha una lunga storia. Esattamente parte nel 1865 con la legge n° 2359, conosciuta come Pisanelli. Sono passati più di 150 anni ma i principi fissati allora li ritroviamo nel “recente” Testo Unico per le espropriazioni approvato con Decreto del Presidente della Repubblica nel 2001 (D.P.R. n° 327/01).
Salvatore Salvago, già Presidente della Prima Sezione Civile della Suprema Corte di Cassazione, ripercorre tutta questa storia passando per la Legge Urbanistica n° 1150 del 1942 (tutt’ora vigente) per la Legge n° 865 del 1971, alle vicende del Valore Agricolo Medio (V.A.M.), alle sentenze della Corte Costituzionale, per approdare, alla fine di questo viaggio, alla “restaurazione della legge fondamentale del 1865” (titolo dato dall’autore al cap.16.4).  

E’ un saggio di quasi 400 pagine che parlando di esproprio può essere letto anche come una Storia d’Italia ovvero come una storia politica. Si va dall’Unità al ventennio fascista ai governi democratici fondati sulla Costituzione post bellica. Per arrivare al periodo ideologico del cosiddetto ’68 e approdare al periodo contemporaneo post sentenza europea contro l’Italia (Sentenza Privato VS Comune di Nuoro).  
La legge del 1865 recitava che “nei casi di occupazione totale la indennità dovuta all’espropriato consisterà nel giusto prezzo che a giudizio dei periti avrebbe avuto l’immobile in un libera contrattazione di compravendita” (art. 39).
Oggi il Testo Unico Espropri sulla determinazione del valore del bene specifica che “l’indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell’accordo di cessione o alla data dell’emanazione del decreto di esproprio …” (art. 32), in sostanza il valore venale che il bene avrebbe avuto in una libera contrattazione di compravendita.
Uno dei punti fondamentali è l’aspetto urbanistico. Cioè la potenzialità edificatoria che quel bene ha oppure potrebbe avere in futuro date le sue caratteristiche di localizzazione.
Anche la zona agricola può essere valorizzata. Ancorché, secondo le varie legislazioni regionali, nella zona agricola si può edificare solamente per esigenze legate alla produzione primaria, una specifica normativa nazionale permette la costruzione di una attività produttiva anche “in mezzo alla campagna” che può contribuire alla valorizzazione della stessa.
E’ la pratica dello Sportello Unico per le Attività Produttive (S.U.A.P.) approvato a scavalco dei Governi Prodi e D’Alema (D.P.R. n° 447/1998, art. 5) e confermato dal Governo Berlusconi Ministro Brunetta dieci anni dopo (D.P.R. n° 160/2010 art. 8). Il S.U.A.P. permette di realizzare un “capannone” in deroga allo strumento urbanistico vigente attraverso la semplificazione della procedura della Conferenza di Servizi.  Lo slogan di riferimento è stato coniato in “impresa-in-un-giorno”. Così è stato anche nominato il sito governativo di riferimento.
Salvago affronta tutte le casistiche possibili delle “aree inedificabili”: quelle sottoposte a vincoli di legge, quelle sottoposte a vincoli comunali dati dalla strumentazione urbanistica, quelle a destinazione agricola, la Z.T.O. E secondo il D.M. n° 1444/68. Infine fa un excursus sulla “indennità” che spetta all’espropriato con l’applicazione dei criteri del valore di mercato.
Il libro ritorna utile sia per il professionista estimatore sia per il funzionario dell’ufficio tecnico della pubblica amministrazione.
Forse con un po’ di ritardo, siamo arrivati alla conclusione che l’esproprio per pubblica utilità deve essere pagato il “giusto prezzo”. Non deve esserci un attore pubblico vessatorio né un privato che perde dei diritti. Il giusto valore è quello che “avrebbe avuto l’immobile in una libera contrattazione”.