"Piano casa ter o nuova legge urbanistica?" - D. Rallo - Luca Rampado

La legge non si limita a posticipare i termini per la presentazione delle istanze afferenti al cd Piano casa ma entra nel merito di molte questioni che hanno una ricaduta importante sul livello urbanistico "colloquiando" implicitamente con normative statali in materia.

La legge favorisce infatti tutte le operazioni legate al "blocco del consumo di suolo" proponendo la densificazione edilizia contro la nuova occupazione di aree agricole. Oltre agli ampliamenti in aderenza, tema fondamentale dei vari Piani Casa regionali, la legge permette l'accorpamento ed il recupero delle volumetrie sparse e abbandonate in territorio agricolo ma soprattutto gli interventi di demolizione e ricostruzione in tutte le parti della città consolidata.

In linea con la politica nazionale (Decreto Sviluppo e Decreto del Fare) la legge propone la demolizione ed il riutilizzo dei volumi abbandonati e dismessi per rifunzionalizzarli con altre destinazioni d'uso compatibili. Per favorire queste operazioni immobiliari nel tessuto urbanizzato la legge introduce delle premialità in volume, delle deroghe in altezza e alle altre prescrizioni contenute negli strumenti urbanistici (ivi comprese le distanze dai confini, ferme restando le normative nazionali come da precedente Piano Casa). Il volume demolito, indipendentemente dalla destinazione di "decollo" può essere recuperato in toto in fase di "atterraggio" con ulteriori premialità se vengono inserite accorgimenti di efficentismo energetico o di abbattimento delle barriere architettoniche.

Tutta la filosofia della legge è ispirata alla incentivazione e alla premialità volumetrica al fine di "lavorare" sul patrimonio edilizio esistente e sulle aree già urbanizzate. Il fine è quello di minimizzare il consumo di suolo, di densificare la città costruita, di ridurre i costi sociali delle opere di urbanizzazione.

La premialità, ancorchè non esplicitamente richiamata dalla legge, deve però anche diventare una risorsa per il Comune, che ha la prerogativa di "governare il territorio", e per la collettività. Tutte le operazioni di incrementalità volumetrica o di completa trasfromazione producono un surplus notevole a chi le effettua: sia al piccolo proprietario che può realizzare un ampliamento o addirittura un secondo alloggio (o anche più alloggi) sia, ovviamente, al proprietario di grosse volumetrie. Quest'ultimo, in modo particolare, incrementa il valore immobiliare del proprio bene attraverso il cambio di destinazione d'uso, cioè versus destinazioni pregiate, e con il premio volumetrico. In conformità alla legge urbanistica veneta (n.11/04) che ha introdotto i concetti di perequazione, compensazione e credito edilizio, qualsiasi operazione di valorizzazione territoriale deve (o dovrebbe) essere legata ad un ritorno per il territorio, cioè per la collettività. Molti comuni nella nuova strumentazione urbanistica (PAT o PI) hanno introdotto tali concetti e li hanno declinati a seconda delle esigenze del proprio territorio. Anche il singolo intervento per rispondere alle esigenze familiari, la cd "casa per il figlio" che rappresenta il maggior numero di richieste da parte dei cittadini alla pubblica amministrazione, può essere soggetto ad una perequazione/compensazione. Se la costruzione per esigenze familiari può essere paragonata ad un "social housing", è altrettanto vero che la realizzazione sul proprio terreno di proprietà permette di avere un abbassamento del costo complessivo non dovendo acquisire lo stesso al libero mercato. L'incidenza del costo del terreno sul prezzo finale dell'alloggio varia dal 20 al 30%. Il non acquisto permette quindi al realizzatore di avere un notevole vantaggio. Il bonus che si viene a creare a beneficio del privato, per il concetto di perequazione, per una quota percentuale da stabilire (solitamente tra il 30 ed il 50%) deve ritornare al Comune sotto la voce oneri concessori per inserirli nel capitolo di Bilancio degli investimenti per opere di urbanizzazione. La perequazione può anche essere, in questi casi, scaglionata a seconda della tipologia del richiedente. Se si tratta di una esigenza strettamente familiare la percentuale può essere abbattuta (al 20% per es.) sottoscrivendo una apposita atto d'obbligo o una Convenzione. Se viceversa la convenzione non viene sottoscritta la percentuale viene innalzata.

Perequazione compensativa, a maggior ragione, deve essere applicata a tutti i casi di demolizione e ricostruzione con cambio di destinazione d'uso. Anche in questo caso la sperimentazione e le appplicazioni sono già in atto presso molti comuni e fanno riferimento alle pratiche già attuate in occasione dei cd Piruea - piani integrati di riqualificazione urbanistica, ambientale ed edilizia - su cui anche il Piano Casa Ter punta.

In questa ottica i Comuni devono interpretare il nuovo piano casa. Un momento per pianificare e per regolamentare gli interventi di nuova realizzazione agevolando il privato che deve intervenire ma anche ricordando la valenza pubbica del governo del territorio e recuperare risorse per la costruzione della città pubblica.

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Nota alla lettura:  Il testo seguente è stato costruito inserendo per ogni articolo di legge, prima il testo (in corsivo) poi il commento. Per agevolare la lettura alla fine dell'analisi per art. vi è inoltre il rimando al nuovo testo di legge novellato e il testo comparato tra vecchio e nuovo articolo.

1. Il comma 1 dell'articolo 1 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente:

2. Al comma 3 dell'articolo 1 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14 le parole: "di cui agli articoli 2, 3, 4 e 5" sono sostituite

con la parola: "edilizi" e le parole: "titolare della proprietà demaniale o" sono soppresse.

Il nuovo art.1 fissa i principi della legge definendone gli obiettivi e le finalità. L'obiettivo principale è quello di promuovere delle misure di sostegno al settore dell'edilizia. Ciò si ottiene cercando di favorire interventi di ampliamento e di nuove realizzazioni o di completa trasformazione anche di parti di città in cui insistono edifici abbandonati o dismessi attraeverso il loro recupero volumetrico senza consumare nuovo territorio. L'art. enuclea quindi i fini a cui gli interventi devono tendere. In primis ricostituire e rivitalizzare il patrimonio edilizio esistente per migliorare le condizioni dell'abitare. Parallelamente incentivare l'utilizzo delle energie alternative per favorire l'utilizzo dell'edilizia sostenibile, cioè per adeguare gli edifici esistenti alle nuove classificazioni energetiche. Ma anche attraverso l'eliminazione delle barriere archbitettoniche.

La legge si pone come finalità anche quella del recupero e del miglioramento ambientale attraverso la possibilità di demolire gli edifici situati in zone di pericolosità idraulica per ricostruirli in zone idonee. Ma anche attraverso la rimozione e lo smaltimento dell'amianto.

Ogni operazione è soggetta ad una premialità e ad un incentivo.

1. Dopo l'articolo 1 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è inserito il seguente:

Il nuovo art. detta il vocabolario di riferimento specificando definizioni ma anche modalità applicative.

Viene definito cosa si intende per "prima casa di abitazione" che consiste oltre a quella in cui il richiedente già vi risiede, anche quella in cui "l'avente titolo o i suoi familiari" si "obblighino a stabilire la residenza e a mantenerla". E' questa una importante sottolineatura. Il legislatore cioè vuole garantirsi che il titolare dell'intervento sia la stessa figura che si "obbliga" a stabilire la residenza. Ciò significa che all'atto della presentazione dell'istanza a costruire deve essere sottoscritta una convenzione obbligatoria o un Atto unilaterale in cui il richiedente dichiara di fissare e mantenere la residenza per un certo periodo. La finalità è chiara. Diminuire e controllare i casi di "speculazione", cioè la possibilità di costruire o solo incrementare le unità abitative per immetterle nel libero mercato.

E' compito dei comuni fissare i limiti della convenzione per cui l'alloggio nuovo deve essere dedicato alla "prima casa" e stabilire il tempo di "mantenimento". Se la politica è quella di favorire la prima abitazione per le giovani coppie il tempo di mantenimento sarà sufficientemente lungo (20-30 anni) per poter rendere efficace il provvedimento. Viceversa se il tempo per la vendita ad un soggetto diverso è ristretto il comune dovrà provvedere a "sanzionare" l'operazione incrementando il ritorno alla collettività in oneri e contributi.

Gli incentivi possono essere rilasciati anche per i "parenti entro il terzo grado in linea retta e collaterale" e gli "affini entro il secondo grado". Si tratta di una ulteriore precisazione per ridurre i casi in cui gli interventi non sono finalizzati a risolvere problemi familiari ma ad immettere il costruito nel libero mercato. Tale definizione è complementare e collegata alla precedente.

La definizione di edificio "unifamiliare" garantisce che lo stesso sia "destinato ad un singolo nucleo familiare". Il fatto che disponga "di uno o più accessi" e che la "costruzione sia funzionalmente indipendente" e possa essere anche a "schiera" crea un minimo di confusione terminologica nel linguaggio architettonico anche se rimane chiara la volontà del legislatore. L'"edificio unifamiliare" infatti comprende anche il bi-familiare e le schiere con accesso indipendente.Tutti possono usufruire degli ampliamenti e degli incentivi volumetrici che sono descritti nei successivi articoli, qualora il manufatto edilizio lo consenta e comunque fatti salvi i diritti di terzi e via l'assenso del condominio qualora si tratti di schiera con più di tre alloggi.

Il comma 2 (non troppo chiaramente) specifica che per la definizione di "volume o di superficie" si deve far riferimento allo strumento urbanistico vigente. Viceversa non potrebbe sussistere essendo la norma in deroga all piano vigente. Il comma 3 specifica inoltre che agli ampliamenti cosi come stabiliti dalla presente legge non vanno nemmeno calcolati "i volumi scomputabili ai sensi della normativa vigente". Per es. il "cappotto" o l'ispessimento dei muri perimetrali per incrementare l'efficienza energetica sono considerati un bonus ulteriore.

1. La rubrica dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituita dalla seguente: “Interventi edilizi di ampliamento”.2. Il comma 1 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente:

3. Il comma 2 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente:

4. Al comma 3 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “31 maggio 2011” sono sostituite con le parole: “31 ottobre 2013”.

5. Al comma 4 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, dopo le parole: “case appartenenti alla schiera” sono aggiunte le parole: “, ad eccezione delle unità di testa che possono avere forma diversa”.

6. Il comma 4 bis dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è abrogato.

7. Al comma 5 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, la parola: “fonti” è sostituita con le parole: “qualsiasi fonte” e le parole: “3 Kw” sono sostituite con le parole: “3 kW”.

8. Dopo il comma 5 bis dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è aggiunto il seguente: “5 ter. La percentuale di cui al comma 1 è elevata di un ulteriore 5 per cento per gli edifici residenziali e 10 per cento per gli edifici ad uso diverso, qualora l’intervento preveda la messa in sicurezza sismica dell’intero edificio, purché la stessa non sia già obbligatoria per legge.”.

 La nuova formulazione del comma non sembra innovare particolarmente la materia eccezion fatta per la non meglio definita “zona territoriale omogenea propria” rispetto alla quale va verificata la coerenza dell’ampliamento. In prima valutazione potrebbe trattarsi di una verifica della coerenza della destinazione d’uso del fabbricato da ampliare con la destinazione d’uso ammessa dalla zona territoriale omogenea stessa. Per esempio potrebbe essere fattibile l’ampliamento di un fabbricato residenziale sito in ZTO (propria) B all’interno di una ZTO (propria) C in quanto per entrambe le zone è ammessa la destinazione d’uso residenziale. In senso lato potrebbe essere ammesso il medesimo ampliamento – di un fabbricato in ZTO (propria) B all’interno di una ZTO (propria) E agricola - in quanto la destinazione residenziale sarebbe compatibile in maniera derogatoria. La strumentazione generale comunale nega l’intervento di nuova edificazione in zona agricola in quanto ammessa solo per gli imprenditori agricoli a titolo principale (art. 44, LR 11/2004). Tuttavia proprio il comma 1 affermando che è possibile l'intervento “in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici ...” sembra far intendere il contrario.

Il nuovo comma 2 rispetto alla precedente versione della legge pone dei limiti fisici a quella che è la possibilità di trasferire il volume in ampliamento. Infatti la norma prevede che l’ampliamento non in aderenza sia collocato o sul medesimo lotto o su un lotto confinante. La possibilità di "atterrare" su “altro lotto” è limitata ad un doppio requisito: a) localizzativo: la distanza massima deve essere entro 200 metri, b) soggettivo: deve appartenere al proprietario dell’immobile che genera l’ampliamento o al di lui coniuge o figlio alla data del 31 ottobre 2013.

Il comma 8 cerca di premiare gli interventi virtuosi sui fabbricati esistenti al fine di renderli conformi alla normativa in materia di sicurezza sismica. E' però da valutare se la portata del premio, 5% del volume o 10% della superficie coperta se diverso da residenza, giustifica la spesa di siffatti interventi. Probabilmente l’intervento risulterà economicamente sostenibile se il bonus assegnato verrà sommato anche alle altre previsioni premiali.

1. Al comma 1 dell’articolo 3 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, dopo la parola: “esistente” sono inserite le parole: “al 31 ottobre 2013” e le parole “, realizzati anteriormente al 1989 e” sono soppresse.

2. Il comma 2 dell’articolo 3 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente:

3. Il comma 3 dell’articolo 3 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente:

4. Al comma 4 dell’articolo 3 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, dopo le parole: “regolare titolo abilitativo” sono soppresse le parole da “, purché” sino a “ricostruzione”.

L’articolo 3 viene completamente riscritto prevedendo due nuovi livelli di accesso ai bonus in termini di volumi e superfici.

Il primo (art. 3 c. 2 lett. a) prevede un incentivo “fino al 70%” se il nuovo edificio raggiungerà la classe energetica A. Ovviamente potrà essere realizzato anche un volume inferiore al 70% (nel caso della residenza) purché si assicuri il raggiungimento della classe energetica A.

Discorso a parte meritano gli incrementi in termini di superfici legati a fabbricati non residenziali che non prevedono sistemi di riscaldamento (capannoni artigianali / industriali / agricoli): in questo caso per raggiungere la classe energetica A non sarà necessario intervenire sugli aspetti legati alla coibentazione quanto piuttosto peserà la componente legata ai consumi elettrici.

Il secondo bonus assicura un aumento “fino all’80%" ma sarà “la Giunta regionale” a definire “la graduazione della volumetria assentibile in ampliamento in funzione della qualità ambientale ed energetica dell’intervento”. Tale disposizione è in linea con quanto già avveniva con la precedente versione della LR 14/2009 laddove il bonus volumetrico (nella prima versione 40%, estendibile al 50% in caso di ricomposizione plani-volumetrica assoggetta a PUA) era graduato sulla base del punteggio raggiunto con la ricostruzione del/dei fabbricato/i.

Scompare dall’art. 3 – integralmente sostituito - l’obbligo di assoggettare a PUA la ricomposizione plani-volumetrica in quanto gli interventi, anche qualora comportassero ricomposizione plani-volumetrica con modifica dell’edifico e su sedime completamente diverso, sono assentibili mediante mero permesso di costruire. Rimane però facoltà dei comuni procedere ad una integrazione per assoggettare all'interno del proprio strumento urbanistico, in questo caso il Piano degli Interventi mirato, le demolizione con ricostruzione a piano attuativo, anche invocando quanto previsto dall’art. 27 della L 457/78. O, perlomeno, graduare la possibilità offerta dalla legge a seconda della dimensione dell'intervento. E' presumibile che, per esempio, un intervento di demolizione e rifunzionalizzazione di un grosso edificio dismesso ex fabbrica che occupa una notevole superficie di area diventi soggetto a piano urbanistico attuativo.

Va altresì ricordato come sia stato affermato, in linea generale, che l’esigenza/obbligo di subordinare il rilascio del titolo abilitativo alla formazione del piano attuativo si impone quando sia necessario un raccordo con il preesistente aggregato urbano e il potenziamento delle urbanizzazioni esistenti, come nel caso debba essere completato il sistema della viabilità secondaria della zona per garantire il rispetto degli standards per spazi e servizi pubblici e delle condizioni per l’ armonico collegamento con le zone contigue (Cons. Stato, Sez. IV n. 26/2013). Ciò presuppone, ovviamente, non una generica affermazione ma bensì una compiuta dimostrazione dell’effettivo livello di urbanizzazione esistente nell’area tale da rendere necessario il ricorso a uno strumento attuativo che disciplini le necessarie opere di urbanizzazione sia primarie che secondarie. A tal proposito occorre ricordare come il DPR 380/01 subordini il rilascio del titolo abilitativo alla presenza delle opere di urbanizzazione (art. 12). La valutazione dell’esistenza di tali presupposti deve quindi essere oggetto di una esplicita attività istruttoria da parte degli uffici competenti, in quanto solo il Comune, essendo in possesso delle informazioni concernenti l'effettiva consistenza del suo territorio, delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, degli standard, ecc già esistenti, sarà sicuramente in grado di stabilire se e in quale misura un ulteriore eventuale carico edilizio possa armonicamente inserirsi nell'assetto del territorio già presente. (T.A.R. Napoli Campania sez. II 25.9.2012 n. 3942; T.A.R. Napoli Campania sez. VIII 3.9.2010 n. 17298; T.A.R. Lecce Puglia sez. I 15.1.2009 n. 53).

Tali valutazioni non possono essere derogate in quanto riferite a precise disposizioni di norme statali (per es. DM 1444/68) e non già (e non solo) regionali. In ultima analisi la verifica non dovrà essere limitata alle sole aree limitrofe il nuovo edificio ma dovrà ma riguardare l’intero comprensorio che dovrebbe, a rigore, essere pianificato dallo strumento urbanistico attuativo.

Altrimenti è evidente come venga a mancare quel controllo preventivo determinato dall’obbligatorietà precedentemente prevista di assoggettare siffatta ipotesi alla predisposizione di un PUA. Nel caso del PUA andava definito un ambito di intervento sottoposto in prima istanza alla valutazione sia degli uffici tecnici, delle commissioni urbanistica e lavori pubblici del comune e successivamente all'apparato amministrativo (Giunta o Consiglio). Tali organi potevano esprimersi sulla necessità di dotare il nuovo intervento di trasformazione urbanistica delle opere di urbanizzazione ai sensi della legge urbanistica veneta (art.32, comma 5, LR 11/2004). Il PUA permette inoltre di avere un maggiore controllo sulla trasformazione territoriale in quanto viene sottoposto ad una valutazione da parte di enti territorialmente competenti (consorzio di bonifica, enti erogatori servizi a rete, uffici tecnici comunali, polizia municipale, ecc) e, una volta adottato va sottoposto al Consiglio comunale per l’approvazione (non rispettando lart. 5 c. 13 lett. b) del cd Decreto Sviluppo n° 70/2013). Il doppio passaggio – giunta consiglio – assicura, per quegli interventi significativi di incidere sull’assetto urbanistico, una valutazione d’insieme anche politico-amministrativa tipica del "governo del territorio" assegnato agli enti locali. Viceversa se non diventa obbligatorio si lascia la decisione alla mera valutazione tecnica degli uffici che si concretizza in una mera valutazione di “quantità” più che di “qualità”.

Lo spostamento di sedime

Inoltre nel caso di “ricostruzione del nuovo edificio su un’area di sedime completamente diversa” non sembra esserci l’obbligo di rispettare quanto invece previsto dall’art. 2 (lotto di pertinenza, lotto confinante o distanza massima di ml 200). Ma nell’articolo 3 non vi è alcuna di queste limitazioni. Se il legislatore avesse voluto imporre un limite – come nel succitato articolo 2 – lo avrebbe certamente espresso. Non precisandolo si potrebbe quindi prevedere la demolizione di un fabbricato e trasferirlo anche a centinaia di metri. Venendo meno l’obbligo del PUA diventa difficile reperire gli standard urbanistici minimi. Passando ad un esempio concreto si potrebbe verificare il caso della demolizione di un gruppo di edifici anche di volumetria significativa con la loro ricostruzione incrementate sino all’80%. Siffatta fattispecie avverrebbe in assenza di controllo del “buon assetto del territorio” ma soprattutto di una verifica degli standard. Combinando l’intervento con quanto disposto dal nuovo art. 8bis che prevede per gli interventi in zona B e C anche la possibilità di derogare alle disposizioni in materia di altezze previste del DM 1444/68 sino al 40% è facilmente immaginabile l’impatto non più solo edilizio ma prettamente urbanistico. Il tutto in assenza di valutazioni urbanistiche legate per esempio al traffico, agli aspetti ambientali, a procedure valutative quali la VAS, o alla stessa dotazione di opere di urbanizzazione primaria e standard.

1. Dopo l’articolo 3 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è inserito il seguente:

Il nuovo art. 3bis limita nelle zone agricole gli interventi di cui agli artt. 2 e 3 ai soli edifici a destinazione residenziale (tutti) e a quelli funzionalmente destinati alla conduzione del fondo agricolo.

Soffermandoci sui primi è evidente come la norma si applichi indistintamente ad edifici residenziali appartenenti ad imprenditori agricoli a titolo principale che ad altri soggetti. Anche in questo caso in assenza di qualsivoglia verifica preventiva ed obbligo di assoggettabilità a PUA è immaginabile cosa potrebbe succedere nel caso in cui vi fossero dei gruppi di edifici fatiscenti. Potrebbero essere completamente demoliti e trasferiti in altra area creando di fatto i presupposti per la cd “lottizzazione abusiva” di cui all’art. 30 del DPR 380/01. Sempre che non si preveda a frazionare i lotti successivamente alla loro edificazione, giusto per aggirare la norma.

Altra innovazione introdotta è la possibilità di realizzare - con ampliamento staccato - non solo il volume derivante da piano casa ma anche il volume di cui all’art. 44 c. 5 della LR 11/2004 ovvero quello derivante dalla differenza tra il massimo assentito (800 mc) ed il volume esistente. Essendo il piano casa fruibile anche in più tranche, ai sensi del nuovo art. 1bis c. 4, si potrebbe configurare una fattispecie dove in una prima fase il fabbricato viene ampliato impiegando parte della volumetria residua (per esempio un 50%) derivante da norma regionale (art. 44 c. 5 LR 11/04) e parte impiegando uno dei bonus (per es. il 10%) e successivamente impiegando la rimanente cubatura (50%) ed i bonus residui di cui all’art. 2 (20+15%) realizzando anche due nuove unità distinte: insomma una piccola lottizzazione.

1. Dopo l’articolo 3 bis della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, così come introdotto dall’articolo 5, è inserito il seguente:

L'art. introduce una nuova deroga allo strumento urbanistico comunale per favorire la rimozione e lo smaltimento dell'amianto. Il cemento amianto introdotto negli anni 60-70 è servito soprattutto per realizzare delle tettoie negli edifici rurali e nelle costruzioni produttive ma è stato utilizzato anche in edifici pubblici. Dopo la messa al bando di tale prodotto per l'alta nocività che ha causato diversi decessi lo smaltimento dello stesso è divenuto obbligatorio. L'operazione di rimozione e di trasporto alle discariche autorizzate ha un costo notevole (30-50Euro per mq) e viene effettuato solamente da ditte specializzate. Per questo motivo in molti casi la rimozione non è stata attuata se non (in alcuni casi) in modo illegale abbandonando i rifiuti creando un ulteriore danno alla comunità.

Il legislatore veneto, consapevole della problematica, ha introdotto una norma incentivante e premiante a "costo zero", che non ha incidenza cioè sulle risorse pubbliche, dando una possibilità al privato di recuperare i costi di rimozione attraverso un ampliamento volumetrico dell'edificio in cui l'amianto viene eliminato. L'ampliamento riconosciuto è del 10% calcolato sul volume o sulla superficie. Non è specificato quale sia il caso di applicazione di uno o l'altro parametro. In analogia ad altri provvedimenti si può ipotizzare che l'incremento volumetrico è riservato alla destinazione residenziale mentre quello di superficie è riservato alla destinazione d'uso produttiva. Nella strumentazione urbanistica la destinazione residenziale o similare viene calcolata facendo riferimento al rapporto mc/mq.

La destinazione d'uso produttiva (artigianale, industriale ma anche agricola) viene calcolata in base al parametro della superficie coperta lasciando all'utente finale la scelta dell'altezza a seconda della necessità del lay-out. In alcuni piani regolatori comunali (prg o prc),però, il parametro di riferimento anche per l'edilizia residenziale è basato sulla superficie lorda o netta di pavimento (SLP o SNP).

La decisione finale sembra quindi lasciata al buon senso del tecnico comunale che istruisce e convalida la pratica edilizia.

Non è chiaro inoltre come possono essere contemplati i casi limite (che non sono pochi) in cui la copertura è di un edificio precario utilizzato a magazzino o a garage. In questi casi la norma avrebbe potuto essere più ampliativa concedendo la completa demolizione ed il recupero intero o in una quota percentuale maggiore del 10% del volume o della superficie demolita inglobandolo nell'edificio principale. Non è detto che una norma similare possa essere specificata in sede di circolare regionale o in sede di strumentazione urbanistica dagli stessi comuni. La deroga allo strumento urbanistico del 10% deve intendersi invece solo per i parametri di dimensionamento edilizio, quindi si presume anche per l'altezza ma non per le distanze per cui rimangono in vigore le norme nazionali, salvo quanto specificato all'art.2 di questo provvedimento.

Si pone anche un'altra questione. La quota premiale (superficie o volume) va calcola rispetto a tutto il fabbricato o solamente a quella parte “coperta” con l’amianto. Potrebbero non essere rari i casi in cui la copertura del fabbricato sia multimateriale: parte amianto, parte in altri materiali compatibili. Il bonus finirebbe quindi per premiare un volume (o una superficie) eccessivi. Forse le linee guida regionali potrebbero fare chiarezza.

1. Dopo l’articolo 3 ter della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, così come introdotto dall’articolo 6, è inserito il seguente: “Art. 3 quater - Interventi su edifici in aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica e idrogeologica.

L'art. introduce una importante novità per poter sistemare l'edilizia che si è trovata dopo l'approvazione della strumentazione di rango sovra-comunale nelle zone a rischio idraulico e idro-geologico. Il Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) (di cui al D.Lgs.152/2006) è approvato dall'Autorità di Bacino istituita con legge nazionale e la sua valenza è sovra-ordinata alla strumentazione urbanistica regionale. Il PAI individua le aree a rischio e le aree a pericolosità "elevata" o parzialmente elevata. L'Autorità di Bacino inoltre attraverso Decreti Segretariali può aggiornare le mappe della pericolosità a seguito degli eventi atmosferici e delle conseguenti esondazioni. Nelle aree a pericolosità idraulica elevata (zone P3) o molto elevata (zone P4) la normativa dei PAI di Bacino è molto restrittiva e non permette la nuova edifcazione o l'ampliamento degli edifici esistenti solo sino ad un massimo del 10% (è il caso per es. del PAI Stralcio Brenta-Bacchiglione, ma la normativa è uniforme per i vari Bacini). Molte aree vengono ad essere classificate inedificabili o parzialmente edificabili o edificabili a condizione. L'Ente Locale non riesce ad incidere su tale decisione pur essendo sempre attivato un processo co-pianificazione. Modificare la zonizzazione idraulica diventa di difficile attuazione per il Comune e, a maggior ragione, per il cittadino in quanto può avvenire solamente attraverso l'apertura di una pratica tecnica ad hoc che comunque deve essere vidimata e approvata dall'Autorità di Bacino competente territorialmente (art.6 del PAI).

Con questa norma la Regione ha inteso agevolare i cittadini i cui beni ricadono in zone "ad alta pericolosità idraulica e idrogeologica" per demolire l'edificio di proprietà e ricostruirlo in zona idonea. Per incentivare l'operazione edilizia, che di per sé è notevolmente onerosa, la legge riconosce un incremento del 50% del volume o della superficie demolita. La ricostruzione deve avvenire in altra zona idonea, ovviamente non pericolosa ai fini idraulici. Per la destinazione residenziale l'area di atterraggio del nuovo volume può anche essere in zona omogenea agricola (ZTO E) in qualsiasi modo sotto-classificata. La norma restringe però l'ambito di atterraggio alla zona agricola in cui è presente "un edificato già consolidato". Il termine "consolidato" non è specificato. Nel vocabolario urbanistico veneto questo termine è stato inserito nella ultima legge urbanistica del 2004 (n.11/04) e nelle Linee Guida conseguenti laddove si introduce il concetto di "città consolidata". Il termine non è stato però specifcato dando addito a interpretazioni diverse ma comunque fa riferimento al territorio urbanizzato della città e non al territorio agricolo. Per "città consolidata" si intende normalmente quella parte di città sottoposta allo zoning delle zto di completamento e di espansione. Si tratta della città consolidata de jure più e de facto. Cioè della città che nel piano regolatore vigente è stata normata, secondo la dizione della precedente legge urbanistica regionale, come zona B o zona C1 o zona C2. In realtà la città consolidata de facto comprende, ovviamente, anche parti o singoli edifici che sono ai margini o ai bordi dello zoning ma ricadono in zona agricola. Si può affermare che in tali casi la classificazione in zona agricola non è più idonea e che pertanto, in fase di revisione dello strumento urbanistico (PAT e a maggior ragione PI) l'ambito così individuato dovrebbe essere inserito in zona di completamento (zto B, per esempio).

La presente norma introduce il termine "edificato consolidato" invece proprio per la zona agricola. Ripercorrendo la normativa veneta si può avere un secondo riferimento per analogia: le definizione della legge per le zone agricole (la LR 24/85 e le precedenti). In tale contesto gli agglomerati edilizi sparsi in zona agricola venivano riconosciuti e normati come una sotto-zona, la zona E4. Questa dizione rimane nel PRG vigente che dopo l'approvazione del PAT diventa automaticamente il primo PI. Tali ambiti nel PAT rientrano all'interno della "edificazione diffusa" o "urbanizzazione diffusa". Nei PI successivi possono invece essere normati secondo uno zoning maggiormente aderente al de facto. Ma sino alla modifica non sembra sufficientemente chiaro quale sia la zona agricola con "un edificato già consolidato". In prima approssimazione sembra pertanto possano rientrare le zone E4 della legge regionale abrogata sull'edificazione in zona agricola.

Oltre a queste differenziazioni di linguaggio l'operazione di demolizione e ricostruzione ha un costo notevole e presume che il richiedente abbia un'area dove poter fare atterrare il volume. Diversamente l'area dovrà essere acquisita e, a maggior ragione, potrebbe essere acquisita in territorio agricolo dove i valori fondiari sono ridotti con l'incognita, però, che possa successivamente essere trasformata in "edificato consolidato".

L'art. inoltre esclude quei territori agricoli che sono salvaguardati dal punto di vista ambientale e paesaggistico nei quali gli strumenti urbanistici comunali o i piani di rango superiore "ne impediscono l'edificazione".

La norma prevede che a compensazione di tale rischio economico la ricostruzione possa avvenire con una premialità del 50% (del volume o della superficie). Con questo incremento è possibile ipotizzare anche un aumento di numero di alloggi (la norma non lo vieta) se si tratta di un edificio a destinazione residenziale.

Più complessa rimane la possibilità di demolire e ricostruire un edificio di tipo produttivo anche se questa fattispecie può già rientrare nella casistica dello Sportello Unico per l'Edilizia Produttiva SUAP.

1. Al comma 1 dell’articolo 7 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “Per gli interventi di cui agli articoli 2 e 3” sono sostituite con le parole “Ferma restando l’applicazione dell’articolo 17 del DPR n. 380/2001, per gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 ter e 3 quater”.

2. Al comma 1 dell’articolo 7 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, dopo le parole “o dell’avente titolo”, sono aggiunte le parole: “; negli stessi casi, per le famiglie con un numero di figli pari o superiore a tre, il contributo afferente al permesso di costruire non è dovuto”.

3. Al comma 1 bis dell’articolo 7 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14 dopo le parole: “articoli 2 e 3” sono inserite le parole: “3 ter e 3 quater” e le parole: “3 kwh” sono sostituite con le parole: “3 kW”.

4. Dopo il comma 1 bis dell’articolo 7 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è inserito il seguente: “1 ter. Le riduzioni di cui ai commi 1 e 1 bis si intendono riferite:

5. Dopo il comma 2 dell’articolo 7 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è aggiunto il seguente: “2 bis. Per usufruire delle agevolazioni di cui ai commi 1 e 1 bis, lettera a), l’obbligo a stabilire e a mantenere la residenza di cui all’articolo 1 bis, comma 1,

La norma introduce delle agevolazioni per il pagamento degli oneri concessori per le famiglie numerose ma lega le condizioni al mantenimento della residenza per almeno due anni dopo il rilascio del certificato di agibilità. Tale obbligo dovrà essere richiesto e formalizzato in sede di domanda di permesso di costruire attraverso la sottoscrizione di un Atto Unilaterale d'Obbligo o una Convezione. Se tale condizione dovesse saltare il comune dovrà farsi versare tutti i contributi tabellari vigenti maggiorati del 50% o del 200% per i comuni turistici.

L'importanza della norma risiede nel fatto che viene introdotta la possibilità di controllare l'avente titolo se effettivamente è colui a cui serve l'ampliamento. Ne consegue che se l'operazione viene fatta per l'immissione sul libero mercato potrà essere soggetta anche agli accordi pubblico/privato o alla perequazione/compensazione previsti dalla legge urbanistica veneta.

Sostituzione dell’articolo 8 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14 “Intervento regionale a sostegno del settore edilizio e per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio 2007, n. 16 in materia di barriere architettoniche” e successive modificazioni 1. L’articolo 8 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente: 

L'art. introduce l'obbligo per i comuni di monitorare l'edilizia che usufruisce delle misure per l'edilizia sostenibile o per l'abbattimento delle barriere architettoniche. Si tratta di una iniziativa lodevole ma che contribuisce ad incrementare il carico lavorativo degli uffici tecnici comunali molti dei quali sono sotto-organico senza possibilità di incremento occupazionale. Il comune deve dotarsi di un registro degli interventi autorizzati. Per ogni permesso a costruire deve indicare il "tipo di intervento", i parametri volumetri o di superficie in ampliamento ed in incremento autorizzati, la localizzazione dell'intervento, e specificare se si tratta di prima abitazione.

Tutti i dati raccolti devono quindi confluire nel Quadro Conoscitivo previsto dalla legge urbanistica veneta (n. 11/04, art.10) che deve essere redatto contestualmente al PAT e aggiornato in sede di strumentazione urbanistica operativa. Il Quadro Conoscitivo è soggetto alla vidimazione regionale rilasciata dall'apposito ufficio delegato in sede di approvazione del PAT.

Modifica dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14 “Intervento regionale a sostegno del settore edilizio e per favorire l’utilizzo dell’edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio 2007, n. 16 in materia di barriere architettoniche” e successive modificazioni 

1. Nell’alinea del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “e 4” sono sostituite con le parole: “3 ter, 3 quater e 4”.
2. Alla lettera a) del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole da: “. I comuni possono” fino alle parole: “dalla presente legge” sono soppresse.
3. Alla lettera c) del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “articoli 2, 3 e 4” sono sostituite con le parole: “articoli 2, 3, 3 ter, 3 quater e 4”.
4. Alla lettera e) del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “soggetti all’obbligo della demolizione” sono soppresse.
5. Alla lettera f) del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “di programmazione, insediamento ed apertura di grandi strutture di vendita, centri commerciali e parchi commerciali” sono sostituite con le parole: “di commercio”.
6. Alla fine della lettera g) del comma 1 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, sono aggiunte le seguenti parole: “, fatte salve le disposizioni di cui all’articolo 3 quater”.
7. Il comma 2 bis dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente: “2 bis. Per gli edifici dismessi o in via di dismissione, situati in zone territoriali omogenee diverse dalla zona agricola, è consentito il mutamento della destinazione d’uso con il recupero dell’intera volumetria esistente, qualora l’intervento sia finalizzato alla rigenerazione o riqualificazione dell’edificio, fermo restando che la nuova destinazione deve essere consentita dalla disciplina edilizia di zona. Sono fatti salvi eventuali accordi o convenzioni precedentemente sottoscritti.”.
8. Il comma 2 ter dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente: “2 ter. Gli interventi previsti dal comma 2 bis sono assentiti, in deroga all’articolo 6, mediante rilascio del permesso di costruire.”.
9. I commi 3 e 5 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, sono abrogati.
10. Al comma 4 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, dopo le parole: “articoli 2, 3” sono inserite le parole: “3 ter, 3 quater”.
11. Al comma 6 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole:“31 marzo 2009” sono sostituite con le parole: “31 ottobre 2013”.
12. Il comma 7 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è sostituito dal seguente: “7. Le istanze per gli interventi di cui agli articoli 2, 3, 3 ter, 3 quater e 4 devono essere presentate entro il 10 maggio 2017.”.
13. Dopo il comma 8 dell’articolo 9 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è aggiunto il seguente: “8 bis. Al fine di consentire il riordino e la rigenerazione del tessuto edilizio urbano già consolidato ed in coerenza con l’obiettivo prioritario di ridurre o annullare il consumo di suolo, anche mediante la creazione di nuovi spazi liberi, in attuazione dell’articolo 2 bis del DPR n. 380/2001 gli ampliamenti e le ricostruzioni di edifici esistenti situati nelle zone territoriali omogenee di tipo B e C, realizzati ai sensi della presente legge, sono consentiti anche in deroga alle disposizioni in materia di altezze massimo del 40 per cento dell’altezza dell’edificio esistente.”.

L'art. in questione è estremamente importante e modifica sostanzialmente alcune questioni inserite nel Piano Casa Due (LR 14/2009) che avevano sollevato dei dubbi interpretativi.

Viene riscritto completamente il comma (c.2bis) che fa riferimento alla possibilità di recuperare il volume degli "edifici dismessi" "o in via di dismissione", che si presume debba leggersi che verranno dismessi nel periodo di vigenza della legge.

Qualora l'intervento "sia finalizzato alla rigenerazione o riqualificazione" edilizia (forse più propriamente si sarebbe dovuto utilizzare il termine "urbana") è consentito il cambio della destinazione d'uso "con il recupero della intera volumetria esistente".

In sostanza la norma afferma che è consentito la trasformazione totale del volume esistente con cambio d'uso. Il caso di riferimento è il capannone, l'ex opificio, che è localizzato nella città consolidata e che, abbandonato, può essere riadattato o demolito e ricostruito modificando la destinazione in residenza, uffici e commercio. Rimane esclusa da questa possibilità l'edificazione abbandonata in zona agricola. Ma è possibile in sede di Piano degli Interventi inserire anche questi edifici ri-nominando la zona o la sottozona o individuandoli specificatamente con una scheda ad hoc. La semplice rinomina della zona permette l’intervento di demolizione e riconversione.

L'introduzione di tale possibilità sembrava negata dal cd Decreto Sviluppo del 2011 laddove consentiva il mutamento d'uso ma legandolo alla destinazione di decollo e non di atterraggio. Il decreto prevedeva la possibilità di demolire e ricostruire, per le stesse finalità di riqualificazione, ma parametrando al volume se si trattava di destinazione residenziale e alla superficie coperta in caso di destinazione produttiva. Con questa nuova norma l'edificio produttivo che era stato concesso con il parametro della superficie coperta (e non con l'indice volumetrico) e con una altezza legata al tipo di lavorazione ivi inserita, viene ora valutato invece in termini volumetrici. Per fare una esemplificazione, il capannone costruito con una superficie coperta di 2000mq e con una altezza di 12metri in quanto necessaria per inserire una determinata linea produttiva (il carro-ponte) diventa con questa norma un volume di mc. 24.000, in cui possono essere insieriti 80-100 alloggi.

Tale possibilità contribuisce ad evitare il consumo di suolo ma può vanificare i tentativi di recuperare parte del surplus prodotto dalla trasformazione immobiliare che è stato introdotto con i concetti di perequazione, compensazione o credito edilizio, proposti dalla legge urbanistica regionale. In una fase in cui i comuni al fine di recuperare risorse si stanno dotando di queste metodologie. Alcuni comuni hanno già nei nuovi piani inserito una normativa che limita la trasformazione del volume, fissa dei parametri di conversione tra una destinazione produttiva e una destinazione maggiormente valorizzativa, sottopone l'operazione immobiliare oltre una certa soglia ad un Accordo Pubblico Privato compensativo/perequativo. In altre norme comunali la demolizione/ricostruzione con cambio d'uso è stata legata ai valori di mercato dell'immobile da demolire rapportandolo al valore di mercato unitario (Euro/mc) del volume da realizzare.

La possibilità demandata ai comuni per introdurre la perequazione compensativa però rimane ed è sancita dalla legge urbanistica veneta.

Per poter meglio attuare le realizzazioni la norma modifica anche il parametro dell'altezza dei nuovi edifici al fine di "ridurre o annullare il consumo di suolo" e per addivenire ad una "creazione di nuovi spazi liberi". L'altezza delle zone di completamento e di espansione (B e C dei piani regolatori) può essere derogata sino al "massimo del 40% dell'edificio esistente". In sostanza si tratta di uno o due piani aggiuntivi considerando che nel caso dei capannoni le altezze sono di solito tra i 12 ed i 15 metri. Ma anche in questo caso molto spesso altezze diverse sono state concesse già in deroga allo strumento urbanistico per determinate esisgenze produttive, con semplice delibera di consiglio comunale.

Il comma 6 viene modificato prevedendo che l’art. 2 sia applicabile anche ai “fabbricati il cui progetto o richiesta di titolo abilitativo edilizio siano stati presentati al comune entro il 31 ottobre 2013”. In questo caso vi sono due linee: la prima, più permissiva, secondo cui si potrà applicare piano casa su piano casa in quanto la legge non vieta l’applicazione della norma sui fabbricati (volumi o superfici) che hanno già beneficiato in passato delle precedenti agevolazioni, la seconda, più restrittiva, secondo cui la norma si limita a modificare una norma vigente (LR 14/2009) restando pertanto immutate le condizioni di fruizione dei vari bonus: chi ha già usufruito dei precenti bonus non potrà più fruirne.

1. Alla lettera a) del comma 1 dell’articolo 10 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “e all’interno della sagoma del fabbricato precedente” sono soppresse.

2. Alla lettera b) del comma 1 dell’articolo 10 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, le parole: “volumi e sagoma” sono sostituite con le parole: “i volumi”.

3. Dopo la lettera b) del comma 1 dell’articolo 10 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è aggiunta la seguente:

 Altra nuova importante novità: il comma aggiunto offre una ulteriore possibilità al proprietario dell'edificio che vuole procedere alla completa ristrutturazione dello stesso. In caso di demolizione con ricostruzione il nuovo edificio può essere spostato ed inserito in un "area di sedime parzialmente diversa". La dizione "parzialmente diversa" presume che non sia "totalmente diversa" e che quindi la variazione di sedime sia dovuta essenzialmente per motivi tecnici legati alla nuova progettazione del manufatto. In caso contrario la norma avrebbe dovuto specificare entro quale distanza dal sedime originario la ricostruzione doveva avvenire.

La frase successiva lascia aperta però una diversa interpretazione: "purchè ciò non comporti una modifica sostanziale della localizzazione dell'edificio nell'ambito del lotto di pertinenza". Il nuovo edifcio può essere quindi (sembra) collocato in un sedime completamente diverso ma all'interno dello stesso lotto di proprietà purchè ciò non comporti una "modifica sostanziale". La sostanzialità della modifica viene lasciata alla interpretazione del tecnico comunale che istruisce la pratica. Diversamente la stessa deve essere chiarita da una interpretazione autentica degli organi regionali, ovvero deve essere deliberata con atto dalla Amministrazione Comunale.

A maggior ragione la norma aggiunta contempla anche un'altra casistica: lo spostamento "in area adiacente" qualora l'edificio che viene demolito si trova inserito in una fascia di rispetto stradale. La ratio della norma in questo caso è chiara. Se l'edificio ricade all'interno della fascia di rispetto stradale può essere demolito e arretrato rispetto alla stessa. Il problema che potrebbe sorgere in questi casi è più legato alla valutazione dell'eventuale esproprio. Se infatti l'allargamento della infrastruttura prevede la demolizione dell'edificio presente in fascia di rispetto come deve essere quantificato l'indennizzo espropriativo. L'indennizzo deve essere, secondo norma e prassi, ragguagliato ai valori venali di mercato. Ma l'operazione di demolizione e ricostruzione ha un costo pari alla costruzione di un nuovo edificio oltre al costo del terreno se non risulta della stessa proprietà. Nei casi di esproprio delle grandi opere tale operazione oltre al valore del'edificio veniva ancorchè ragguagliata con un ulteriore percentuale proprio per coprire queste spese. Con l'introduzione di questa norma essendo ciò previsto da una legge ordinaria potrebbe non essere più riconosciuto.

Il comma specifica ancora che la possibilità di demolire e ricostruire in "area adiacente" è possibile anche nelle "zone vincolate come inedificabili dagli strumenti urbanistici generali" non solo cioè le fasce di rispetto. La norma ha un suo interesse intrinseco in quanto permette al proprietario che si ritrova ad avere una area vincolata dallo strumento urbanistico di spostare l'edificazione riconosciuta per quella zona, in area adiacente. Si tratta di una applicazione del concetto di "compensazione" del credito edilizio introdotto dalla legge urbanistica veneta. L'operazione che doveva essere inserita nel piano è, con questa norma, resa possibile sic et semplicer con semplice intervento diretto.

Il comma non specifica invece se lo spostamento (sia nel primo che nel secondo caso) debba avvenire all'interno di una determinata zona urbanistica lasciando ampio margine di interpretazione.

1. Dopo l’articolo 11 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, è inserito il seguente: Art. 11 bis - Interventi finalizzati a garantire la fruibilità degli edifici mediante l’eliminazione di barriere architettoniche.

Il nuovo art. ampia la possibilità di incrementare il volume di ampliamento qualora si debba intervenire per eliminare le barriere architettoniche. L'incremento viene portato al 40% del volume esistente per chiunque realizzi tale progetto. Se l'ampliamento risulta di facile applicazione qualora si tratti di un edificio mono-familiare, di difficile attuazione è lo stesso intervento in un edificio a proprietà plurima. Nel "condominio" l'incremento volumetrico, qualora sia fattibile tecnicamente, dovrebbe diventare appannaggio di tutti i proprietari ovvero solamente di quel proprietario che si fa carico della costruzione.

L'intervento per la eliminazione delle barriere architettoniche, laddove risiede una persona diversamente abile, non può infatti essere negata dalla assemblea condominiale. Ma se questo può riguardare l'inserimento di impianti di sollevamento o di ascensori, più complicato diventa l'assegnazione del nuovo volume in ampliamento che ha un valore sul mercato.

La norma infatti trova la sua ratio proprio nel valore economico della possiblità offerta. A fronte di una spesa viene riconosciuto un vantaggio economico (forse eccessivo) espresso in volume. Per es. in una palazzina di quattro piani, con un volume di 1800mc., può essere inserito un ampliamento del 40% pari a circa 700mc. che corrisponde a due nuovi alloggi di medie dimensioni.

I volumi tecnici, inoltre, non vengono conteggiati in questi incrementi ma devono seguire le norme sulle distanze dettate da Codice Civile.

 L'art. non modifica altre norme regionali (per cui non viene novellato altrove) ma introduce un ulteriore vantaggio economico per coloro che inseriscono nella ristrutturazione degli edifici l'efficienza energetica corrispondente alla Classe A. Il contributo sul costo di costruzione viene ridotto del 50% per gli edifici residenziali e del 25% per le altre destinazioni d'uso. Tale agevolazione riguarda il contributo della cd Bucalossi (ancorchè non richiamato) oggi riportato nel Testo Unico per l'Edilizia. La percentuale del contributo è fissata dal comune con delibera del consiglio. L'agevolazione riguarda le istanze per nuove edificazioni che saranno presentate dalla data di entrata in vigore della presente legge sino al 10 maggio 2017. Forse questo tipo di agevolazione poteva essere senza scadenza stante la sua funzione primaria legata all'efficientamento degli edifici in generale. La stessa dovrebbe essere riportata anche per gli edifici esistenti qualora si proceda ad ampliamento con modifica di classe energetica. La norma invece indica solamente che l'esenzione si applica alle domande "per la realizzazione di nuovi edifici", lasciando poco spazio alla interpretazione se l'ampliamento possa essere assimilato.

 

Tra le disposizioni attuative e transitorie la Regione si riserva lo spazio per dettare disposizioni esplicative degli artt. della presente legge dandosi il termine non perentorio di 120 giorni. Entro i primi di aprile 2014 la Giunta potrà emanare una circolare tecnica che meglio specifichi o dia una interpretazione autentica di alcune norme facendo tesoro del dibattito che nel frattempo sarà intercorso tra gli addetti ai lavori e ripstto alle domande che saranno prodotte dai comuni direttamente al servizio dell'avvocatura regionale.

Immediatamente cogente risulta invece il comma secondo. Lo stesso specifica che tutte le delibere comunali che hanno dettato ulteriori norme interpretative o norme più ristrettive (possibilità prevista per legge) in occasione dell'attuazione del precedente Piano Casa non trovano più applicazione e sono automaticamente non più valide. Tali norme erano state inserite dagli enti locali, nella maggior parte dei casi, per salvaguardare il proprio territorio o parti dello stesso. Con questa norma viene meno una certa autonomia locale di "governo del territorio" ed il principio di sussidiarietà.

Con il comma terzo si dà una ulteriore vantaggio al privato richiedente l'intervento con la precedente legge di presentare una seconda istanza qualora lo ritenesse opportuno. Non è chiarito se tale possibilità è offerta solo a chi non ha nel frattempo ricevuto l'agibilità/abitabilità o a tutti coloro che hanno presentato istanza. Sembra sia aperta la possibilità anche per coloro che hanno "chiuso" l'iter procedimentale e realizzato l'opera poter ottenere un secondo ampliamento ulteriormente incrementale esponenziale.

 

1. Dopo il comma 2 bis dell’articolo 26 della legge regionale 24 aprile 2004, n.11, è inserito il seguente: “2 ter. I progetti strategici di cui al comma 7 dell’articolo 42 della legge regionale 14 giugno 2013, n. 11 “Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto”, sono di interesse regionale ai sensi dell’articolo 6, comma 2, della legge regionale 16 febbraio 2010, n. 11, “Legge finanziaria regionale per l’esercizio 2010” qualora comportino variante ai piani urbanistici e territoriali e sono approvati dalla Giunta regionale ai sensi dell’articolo 32 della legge regionale 29 novembre 2001, n. 35 “Nuove norme sulla programmazione”.”.

L'art. introduce una modica alla legge urbanistica specificando che anche i progetti che riguardano lo sviluppo e la sostenibilità del turismo veneto sono di interesse regionale qualora "comportino variante ai piani urbanistici e territoriali". Questi progetti in deroga alla strumentazione urbanistica vengono adottati e approvati dalla Giunta Regionale con apposita Conferenza di Servizi a cui partecipano gli enti interessati in cui l'opera è collocata.

L'art.42 della legge veneta sul turismo (LR11/2013) al comma 7 specifica che i "progetti strategici di carattere strutturale ed infrastrutturale" sono quelli realizzati da "reti di imprese" che in particolare devono creare "prodotti turistici innovativi" o "sinergie operative tra diversi comparti turistici". Al comma 9 viene specificato che la Giunta regionale si riserva di stabilire "le condizioni e i criteri per l’individuazione dei progetti strategici."

1. Dopo il comma 7 septies dell’articolo 48 della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11 è aggiunto il seguente: “7 octies. In deroga al divieto previsto dal comma 1, e comunque fino all’approvazione del primo PAT, possono essere adottate, con le procedure di cui

L'art. modifica la legge urbanistica introducendo la possibilità di approvare una variante allo strumento urbanistico sino alla approvazione del PAT per quanto riguarda il settore del commercio. La norma a seguito della approvazione della legge per lo sviluppo del sistema commerciale veneto (LR50/2012). Per incentivare l'inserimento delle medie (tra 1500 e 2500 mq) e le grandi (superiori a 2500 mq) di vendita all'interno dei Centri Storici possono essere adottate varianti allo strumento urbanistico con il previgente iter procedimentale (quello che fa ancora riferimento alla legge urbanistica del 1985 (LR 61/85). Più precisamente il procedimento semplificato previsto dall'articolo 50. Si tratta di una norma che tende a favorire l'inserimento delle strutture di vendita di medie e grandi dimensioni all'interno dei centri storici, a scapito dei grandi centri commerciali di periferia, agevolando l'iter urbanistico procedimentale. La definizione di centro storico non è quella che fa riferimento alla legge regionale 80/80 della regione, cioè quella dei cosiddetti Atlanti per provincia realizzati dalla Regione Veneto. Il perimetro del centro storico viene definito con apposita delibera dal consiglio comunale che può essere contestuale alla variante urbanistica.

 

L'art. introduce una proroga alla scadenza che era prossima (30 dicembre 2013) per la definizione dei centri storici e/o dei centri abitati previsti dalla legge sul sistema commerciale (LR 50/2012) spostandolo alla metà del prossimo anno (giugno 2014).

 

Anche in questo caso viene introdotta una ulteriore proroga per le varianti al piano regolatore generale per quei comuni che non si sono ancora dotati di PAT. Si tratta della quinta proroga da quando è entrata in vigore la legge che riguarda tutta una serie di varianti allo strumento urbanistico che fanno riferimento alla precedente legge urbanistica, le varianti ex art.50. Rimane esclusa la applicazione del Suap che con l'introduzione della legge regionale 55/2012 può avere al suo interno sia il concetto di "deroga" allo strumento urbanistico, sia quello di "variante".

 

L'art. introduce una deroga importante alle norme di salvaguardia del PTRC che, emessa da appena un mese, aveva messo in allarme tutti gli enti locali. Con la delibera di ottobre 2013 (D.G.R.V. n. 1721 del 3.10.2013) la Giunta ha approvato una cartografia con l'individuazione dei comuni in cui ricadono le aree afferenti alle stazioni ferroviarie e i caselli autostradali. Tali aree sono racchiuse in un cerchio di diametro di 4 km per una superficie di 1200 ettari caduana. In queste aree la approvazione della strumentazione urbanistica generale e attuativa deve essere vidimata anche dalla Regione in quanto considerate aree potenzialmente soggette a progetti di importanza strategica. Con questo art. l'efficacia di tale delibera è sospesa e non applicabile sino alla approvazione in Consiglio Regionale del PTRC ovvero sino alla "scadenza delle misure di salvaguardia".