"Legge Regione Autonoma Sardegna n° 19/2011 - Provvidenze per lo sviluppo del turismo golfistico" - D. Rallo
Il 15 settembre 2011 è stata approvata dalla Regione autonoma della Sardegna la legge n° 19 del 21 settembre 2011 per lo sviluppo del turismo turistico golfistico. La legge nella sua finalità “identifica come strumento strategico, nell’ambito dei precetti dello sviluppo sostenibile … la promozione e la realizzazione di un sistema di campi da golf di interesse turistico che consenta la qualificazione e la destagionalizzazione dell’offerta turistica” (art.1). La legge prevede la realizzazione di 25 campi da golf sparsi tra i cinque ambiti territoriali in cui la regione deciderà di suddividere il territorio, grosso modo le “vecchie” province, il con un occupazione di territorio pari a circa 2200 ettari (85 ettari minimi per impianto). Ma la legge prevede inoltre che per favorire l’operazione impiantistica vengano edificati circa 80.000 mc. per campo da golf per un totale di 2.000.000 di mc, il 60% del quale riservato alle seconde case ed il rimanente ad attrezzature alberghiere, più altri 100.000 mc per le club-house.
Di seguito, senza voler entrare nel merito “politico” della scelta, si presenta una sintesi della legge evidenziando le caratteristiche della stessa
(in corsivo i brevi commenti)
Le “agevolazioni”
La legge introduce delle specifiche “agevolazioni” (art.2) tese:
a) alla previsione di strumenti di semplificazione procedurale e amministrativa anche per contenere i tempi procedimentali,
b) alla introduzione di disposizioni urbanistiche speciali in materia di indici di edificabilità.
Sono ammessi alle agevolazioni gli enti locali, le società di capitali con sede legale in Sardegna, le associazioni sportive iscritte alla Federazione Italiana Golf - FIG (art.3)
Le agevolazioni si applicano (art.4):
1. Per la realizzazione di campi da golf da 18 buche, omologati FIG, classificabili di Prima Categoria, progettati da professionisti di “dimostrata esperienza e qualificazione internazionale” aventi le seguenti caratteristiche minime:
a) Superficie territoriale minima: 85 ettari
b) Lunghezza linee percorso gioco: 6.300 metri
c) “Par” minimo: 72
d) Impianto di irrigazione autosufficiente
e) caduta “drive”: distanze min. 40 metri
f) Certificazione EMAS o GEO (Golf Enviroment Organization)
2. Per la realizzazione di campi da golf di Seconda Categoria con 18 buche con le caratteristiche di cui alle Norme del Consiglio Federale della FIG (Delibera 21.7.2009)
3. Per la realizzazione dei servizi complementari ai campi, di strutture ricettive alberghiere e di strutture residenziali ad essi connessi. (max 60% del volume totale).
Fascia di rispetto
I manufatti edilizi, al fine di salvaguardare le fasce costiere, devono essere realizzati oltre la linea dei mille metri. Essendo ciò in contrasto con il Piano Paesaggistico Regionale (PPR) la legge ha inserito la prescrizione che “la Giunta regionale è autorizzata” (entro il 15 ottobre 2011) a modificare il Piano Paesaggistico Regionale per consentire la realizzazione dei manufatti edilizi solo oltre i mille metri della linea di battigia (art.5, c.4).
E’ questo un punto debole dell’atto normativo in quanto il PPR è approvato con provvedimento di Consiglio Regionale.
Distribuzione territoriale
Al fine di garantire una adeguata distribuzione territoriale la Giunta regionale (entro il 15 ottobre 2011) individua gli “ambiti territoriali omogenei per costituire i circuiti locali del sistema golfistico” secondo le seguenti pre-indicazioni: 1) Provincia di Sassari e provincia di Oristano porzione settentrionale, 2) Provincia di Olbia e provincia di Nuoro porzione settentrionale, 3) territorio del Medio-Campidano e province di Oristano porzione meridionale e provincia di Nuoro porzione meridionale 4) Province di Cagliari porzione occidentale e provincia di Carbonia-Iglesias, 5) Cagliari orientale e provincia dell’Ogliastra (art.5, c.6).
Per ogni Ambito possono essere approvati al massimo 5 campi da golf (art.9, c.5)
Disposizioni urbanistiche
b) Obbligo di Piano Urbanistico Attuativo, senza alcuna cessione di aree ai Comuni (E’ quindi implicito che devono essere monetizzati e non scomputati sia gli standard primari che secondari, oltre il contributo costo di costruzione. I Comuni potranno a riguardo modificare ad hoc le tabelle parametriche per essere adeguatamente “compensati” dal consumo di suolo.).
c) Volume residenziale massimo edificabile: 60% del totale (45.000 mc. max); Volume per attività ricettive: il rimanente (max mc.30.000) ma la struttura alberghiera può anche non essere prevista se nel raggio di 10 km dal limite esterno del campo esistano già strutture analoghe con classificazione almeno a 4 stelle. E’ possibile comunque la realizzazione di un albergo da 70 posti letto massimi.
d) Tipologia volume residenziale: il 50% deve essere a tipologia “villa unifamiliare”, ricadente su un lotto minimo di mq. 2000, e con una superficie lorda minima di mq. 150; il rimanente 50% del volume residenziale è a cura del proponente ma gli alloggi ivi inseriti dovranno avere una superficie manina di 70 mq. (Per la prima volta viene introdotta la superficie minima dell’alloggio. Si tratta di una restrizione di notevole importanza che avrà una ripercussione sul mercato immobiliare dei luoghi in cui sarà inserito l’intervento. La superficie di 70 mq. è considerata troppo grande per essere immessa nel mercato della seconda casa e troppo piccola per il mercato della prima casa.)
e) Altezza massima per gli edifici: per la residenza 3,40 m. per gli alberghi 7,5 m. (Si tratta di altezze che tendono a preservare l’ambiente e l’inserimento paesaggistico: un piano per la residenza, due piani per le strutture alberghiere. Difficilmente, anche sfruttando le diversità di quota, potranno essere realizzati i due piani per la residenza.)
f) La certificazione agibilità e abitabilità potrà essere rilasciata solo dopo “realizzazione della struttura golfistica”
g) Gli alberghi devono avere le caratteristiche per essere classificati almeno a 4 stelle oppure possono essere della tipologia di “albergo diffuso”.
h) La Club house deve essere realizzata entro un volume massimo di 4.000 mc. (da aggiungere ai precedenti).
i) E’ previsto un incremento del 25% del volume in caso di recupero di volumetrie pre-esistenti oltre i 3 km dal mare.
l) E’ previsto un incremento del 40% del volume se le realizzazioni sono oltre i limiti del PPR vigente (2.000 metri).
l) E’ previsto un incremento del 30% del volume in caso di campo da golf di Prima Categoria, cumulabile con il precedente.
m) E’ prevista la riduzione volume del 50% per i campi golf esistenti che si ampliano a 18 buche.
Obblighi in solido per i privati
L’obbligo prevede il funzionamento delle strutture realizzate per almeno 20 anni per i campi da golf e per almeno 10 mesi all’anno per l’apertura delle strutture alberghiere. Il periodo di chiusura deve essere concordato con la Regione. In caso di violazione si dichiara “la decadenza dei benefici volumetrici” con la restituzione pecuniaria del Surplus ricavato tra il valore del terreno ex-ante ed ex-post. In caso di violazione della clausola di apertura stagionale è stabilita una sanzione di 300-500 Euro/giorno.
Documentazione progetti
I progetti devono pervenire all’Assessorato Regionale al Turismo, artigianato e commercio (art.8): entro otto mesi (cioè 15 maggio 2012). La documentazione allegata alla domanda deve essere la seguente:
a) il progetto dell’impianto sportivo corredato di Relazione paesaggistica, con particolare attenzione al profilo tossicologico dei prodotti da usare per la manutenzione dei manti erbosi
b) il progetto golf secondo le “Linee Guida ….” della FIG
c) la relazione economico-finanziaria per la realizzazione e per la gestione
d) la delibera di Consiglio Comunale di assenso alla realizzazione
e) la relazione di compatibilità idraulica e di utilizzo delle risorse idriche
f) il progetto di monitoraggio delle falde
g) il parere della FIG
h) l’elenco delle strutture alberghiere entro un raggio di 10 km.
