"La riqualificazione energetica del patrimonio edilizio come processo di rigenerazione urbana" di G. Segno / 2014

"Analisi del contesto ed opportunità di mercato" di Giuseppe Segno

Il tema accennato nel titolo è sviluppato in due parti: nella prima si da conto, con dei macro dati, della situazione in cui versa il patrimonio edilizio italiano dando riscontro di quanto ci costa in termini assoluti l’inefficienza energetica nei settori analizzati; nella seconda parte si sintetizzano i contorni di un mercato che potenzialmente avrebbe delle possibilità di sviluppo enormi e ci si interroga sugli attori che dovrebbero innescare la “miccia” per farlo decollare.

 

 Efficienza energetica nel patrimonio edilizio italiano: un po’ di numeri
Gli edifici del nostro paese sono stati costruiti prevalentemente con criteri di bassa efficienza energetica. La prima normativa che introduce, infatti, alcuni requisiti minimi di efficienza energetica risale al 1976; circa l’80% delle abitazioni infatti risalgono ad un’epoca in cui non vi era alcun tipo di norma prescrittiva in ambito di rendimento energetico.

 PUBBLICAZIONI La riqualificazione energetica G.Segno Tav parco edilizio 01                                                                                              

In Italia le abitazioni consumano mediamente oltre i 150 kWh/m2 all’ anno, mentre una casa efficiente ne consuma meno di 50 kWh/m2 all’anno. Il settore civile (residenziale + terziario) è responsabile annualmente di più del 30% dei consumi energetici totali (fonte: Workshop: ENEA- Detrazioni fiscali per l’efficienza energetica, Roma sede ENEA 2010).
L’intero patrimonio edilizio per uso civile (residenziale e terziario) che consumava nel 2007 42,8 Mtep, nel 2009 è passato a 46,9 ripartite in: 28,6 Mtep del settore residenziale e 18,3 Mtep del terziario. Se confrontiamo l’anno 2009 rispetto al 2008 abbiamo degli aumenti costanti dei consumi e in particolare:

  • Residenziale +3%

  • Terziario +4,1%

  • nel residenziale i consumi per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria rappresentano il 22% del consumo primario di energia

  • In costante aumento i consumi elettrici per il raffrescamento

Nel 2010 i consumi nel residenziale sono cresciuti a circa 29.4 Mtep a fronte di un consumo totale del civile (residenziale e terziario) pari a circa 48Mtep. (Fonte: Workshop: ENEA EDIFICI ENERGETICAMENTE EFFICIENTI, Roma sede ENEA Anno 2012)

La ripartizione dei consumi per diversa tipologia di settore: un esempio 
Se prendiamo un comune con popolazione simile alla media nazionale (7.408 ab per comune – fonte: elaborazione Ancitel su dati Istat -01/01/2013) vediamo che i settori maggiormente “energivori” fanno riferimento ai trasporti (34,44%), al settore residenziale (33,65%), all’industria (19,28%) ed al terziario (11,2%).


PUBBLICAZIONI La riqualificazione energetica G.Segno Tav Consumo energetico finale fonte comune carbonera 01
Se analizziamo il settore civile vediamo che ben il 70% dei consumi è dovuto al “riscaldamento degli ambienti”.

 PUBBLICAZIONI La riqualificazione energetica G.Segno Tavola usi domestici energia 01

Dal punto di vista ambientale questo settore contribuisce al 30-40% delle emissioni di gas clima alteranti in atmosfera con conseguenze ormai visibili a tutti in termini di dissesto idrogeologico, innalzamento dei livelli marini costieri, fenomeni atmosferici “brevi e violenti” (bombe d’acqua), ecc.

La bolletta energetica: quanto ci costa l’energia?

La spesa energetica nelle famiglie italiane è in costante ascesa (fonte istat: consumi delle famiglie anno 2008):

  • nel 2000 >> 1.200euro/anno

  • nel 2005 >> 1.400euro/anno

  • nel 2008 >> 1.560euro/anno

Nel Nord est una famiglia spende mediamente 1.753 euro l’anno per la propria “bolletta energetica” (fonte Istat – anno 2012)

Capitolo di spesa

  

ITALIA

Nord Est
       

combustibili ed energia

  

134.49

146.15

  1. energia elettrica

  

47.82

43.34

  1. gas

  

64.12

70.41

  1. riscaldamento centralizzato

  

11.12

22.59
 Istat: spesa media mensile in euro per l’energia nelle famiglie anno 2012

Limitando le dispersioni di calore ed utilizzando apparecchi e tecnologie ad alta efficienza si stima che ogni famiglia potrebbe risparmiare il 35-40%* delle spese per riscaldamento. La messa in efficienza del solo sistema di riscaldamento permetterebbe mediamente di ridurre i consumi di almeno il 20-25%*.

Inoltre, minori consumi = maggior valore dell’immobile

Ogni anno nel nostro Paese si spendono circa 18 miliardi di euro solo per il riscaldamento degli edifici ad uso abitativo. Di questi almeno un terzo sono dovuti alla scarsa efficienza dei nostri edifici ed impianti.

Ma allora esiste un mercato? 

Un esempio di mercato: la riqualificazione energetica dei condomini

Gran parte del potenziale di risparmio energetico nei condomini italiani è attivabile a costo zero anzi, spesso, a costo negativo, ovvero i soldi investiti in interventi di efficienza energetica nelle nostre abitazioni mostrano (anche in assenza di incentivi) un ritorno economico positivo sotto forma di risparmio nelle bollette di luce e gas.

Nelle tipologia a torre (condomini) vive circa metà della popolazione italiana.

Un rilevante numero di condomini dispone di sistemi di produzione–gestione del calore obsoleti e inefficienti con enorme spreco di energia e risorse economiche. I risparmi ottenibili attraverso interventi sulle componenti impiantistiche o su parti strutturali dell’immobile sono tali da consentire il recupero delle relative spese in un limitato numero di anni. Nonostante l’oggettiva convenienza ad effettuare gli interventi di risparmio energetico, i condomini tendono a rinviarli il più possibile, a causa della notevole entità delle spese da sostenere ed il ristretto tempo generalmente concesso per il pagamento delle medesime. Inoltre, e forse ancor più importante, gli amministratori di condominio non sono molto sensibili rispetto a questo tematica e spesso si assiste ad interventi di manutenzione straordinaria molto costosi che non vanno oltre le questioni del “ridipingere”, “sistemare qua e la”, ecc, senza una vera e propria programmazione complessiva dello stato manutentivo dell’immobile a medio-lungo termine. Per questo motivo ad esempio è importante che nei PAES (Piani di Azione per l’Energia Sostenibile,) di cui abbiamo trattato in un articolo precedente, siano previste azioni di sensibilizzazione degli amministratori di condominio.

LA CONSEGUENZA: continua lo spreco di calore, energia e risorse finanziarie.


In teoria il sistema più semplice per poter dilazionare rilevanti spese su un immobile che devono essere rimborsate in tempi brevi è attraverso un mutuo. Ma il condominio di fatto non può ottenere prestiti dalle Banche.

PUBBLICAZIONI La riqualificazione energetica G.Segno Tav finale


Quali sono allora gli attori che potrebbero attivare questo mercato? Che ruolo dovrebbero avere? Sono sia pubblici che privati?

Gli attori privati

LE ESCo
Una possibile soluzione: inserire tra il Condominio che necessita del mutuo e la Banca erogatrice, un soggetto terzo: l’ESCo.
Il legislatore ha individuato nelle ESCo il soggetto giuridico che deve svolgere un ruolo attivo nel miglioramento dell’efficienza negli usi finali di energia. Tale soggetto è stato introdotto nell’ordinamento giuridico dal DLgs 115/2008 che definisce Energy Service Company un “soggetto che fornisce servizi energetici ovvero altre misure di  miglioramento dell’efficienza energetica nelle installazioni o nei locali dell’utente e, ciò facendo, accetta un certo margine di rischio finanziario. Il pagamento dei servizi forniti si basa, totalmente o parzialmente, sul miglioramento dell’efficienza energetica conseguito“. 

Le E.S.Co. quindi sono società riconosciute dal legislatore dotate di tutti i requisiti tecnici e professionali necessari per effettuare e organizzare specifici interventi in grado di garantire risparmi energetici sugli immobili. L’idea di fondo è quella di utilizzare il risparmio economico ottenibile dai citati interventi di efficientamento energetico per rendere interessante un investimento da parte di dette società. Le E.S.Co. realizzano gli interventi tecnici remunerando la propria attività esclusivamente dal risparmio energetico che saranno state in grado di realizzare, assumendosi direttamente il rischio dell’ operazione.

Come opera un’ESCO?
A) Individua un condominio con determinate caratteristiche, per esempio:

  • solvibilità storica dimostrata: morosità degli ultimi 5 anni non superiore al 3%;

  • condominio dotato di sistemi di produzione e contenimento del calore obsoleti/inefficienti la cui sostituzione garantisce consistenti risparmi.

B) Ottiene dal Condominio l’incarico di effettuare una diagnosi energetica dello stabile.
La diagnosi energetica è un documento tecnico che analizza la situazione attuale dello stabile e propone gli interventi tecnici ritenuti più opportuni per garantire risparmio energetico.
Per ogni intervento viene individuata:

  • la fattibilità tecnica, il costo da sostenere;

  • il risparmio generato;

  • il numero di anni necessario per recuperare l’investimento.

C) La diagnosi energetica viene proposta all’Assemblea condominiale
D) L’Assemblea condominiale delibera l’esecuzione delle opere ed incarica la ESCo di organizzare il servizio di risparmio energetico.
E) Tra la ESCo e il Condominio viene stipulato un “contratto di risparmio energetico”con affidamento delle opere di riqualificazione energetica dell’edificio.

Quali sono gli obblighi per gli attori
Obblighi della Esco

  • Esecuzione delle opere di riqualificazione energetica (direttamente o appaltandole a terzi);

  • Redazione dei documenti necessari per ottenete i benefici fiscali e/o contributivi previsti dalla attuale legislazione;

  • Approvvigionamento e gestione del combustibile alle migliori condizioni;

  • Attività di conduzione dell’impianto per far si che a parità di servizio, il consumo di combustibile sia quanto più ridotto.

Obblighi del Condominio

  • Corrispondere alla ESCo, alle scadenze contrattuali, il canone stabilito quale corrispettivo del servizio di risparmio energetico;

  • Il canone di risparmio energetico è parametrato ai costi sostenuti nei precedenti anni attualizzati ai valori di oggi;

  • In vigenza di contratto il canone sarà attualizzato sulla base di indici e parametri prestabiliti e concordati (costo del combustibile, costo della manodopera, ecc.).

Il contratto di risparmio Energetico deve prevedere:

  • Quota per ammortamento lavori;

  • Quota per la manutenzione ordinaria degli impianti;

  • Quota relativa ai consumi stimati di energia;

  • Quota che rappresenta l’utile della ESCo per i sevizi offerti.

L’utile della ESCo è una parte del risparmio energetico contrattualmente previsto. Se non si realizza il risparmio energetico previsto nel contratto la ESCo perde il suo guadagno. Il rischio dell’investimento è a carico della ESCo, non del Condominio. La durata del contratto è generalmente in funzione del tempo necessario affinché la gestione della ESCo garantisca, attraverso il risparmio generato dagli interventi e dalla gestione stessa, il totale recupero dell’investimento. Con il recupero dell’investimento il contratto termina. Da questo momento il condominio potrà godere pienamente dei risparmi che il nuovo sistema di produzione calore sarà in grado di realizzare.

F) Firmato il contratto la ESCo deve eseguire gli interventi previsti contrattualmente.

Ma se gli attori privati ci sono, quali sono le difficoltà di far decollare questo mercato?

Per far fronte alle spese di esecuzione dei lavori la ESCo avrà bisogno di finanziarsi attraverso un prestito bancario correlato all’intervento da eseguire. Il problema quindi è legato al credito: gli istituti bancari non finanziano queste operazioni, o meglio, le garanzie e contro-garanzie richieste sono così elevate che di fatto l’Esco dovrebbe già disporre della liquidità che richiede.

Quindi non sono sufficienti gli operatori privati… il meccanismo deve essere “rafforzato” da attori pubblici. Un esempio virtuoso replicabile
Occorre quindi creare delle sinergie e risulta necessario l’intervento degli Enti pubblici per sbloccare l’accesso al credito da parte di questi attori privati. Come? Un esempio virtuoso: il progetto Condomini Intelligenti®

Gli attori pubblici

   
Il progetto Condomini Intelligenti®

Il progetto nasce come iniziativa pilota su iniziativa della Provincia di Genova in collaborazione con Camera di Commercio e Banca Carige. L’obiettivo del progetto era quello di fornire ai condomini uno strumento economico concreto per realizzare interventi di riqualificazione energetica utilizzando il meccanismo delle “ESCo” (Energy Service Companies), realizzando cioè interventi finalizzati a migliorare l’efficienza energetica negli edifici, con il rischio dell’iniziativa a carico della ESCo stessa, liberando così il cliente finale da ogni onere organizzativo e di investimento.

Le imprese si remunerano con una quota del risparmio effettivamente conseguito grazie all’intervento stesso e avevano l’opportunità di finanziarsi attraverso lo strumento “Impresapiù”, un’iniziativa attivata da Provincia di Genova e Camera di Commercio di Genova per favorire l’accesso al credito delle piccole e medie imprese operanti nel territorio provinciale. E’ un sistema di garanzie private e controgaranzie pubbliche concesse alle aziende richiedenti attraverso un apposito fondo di garanzia istituito da Provincia di Genova e Camera di Commercio di Genova.

Il momento centrale del progetto è stato quello di definire un “format” di diagnosi energetica, che rappresenta la base indispensabile per qualsiasi intervento di riduzione dei consumi. Uno strumento realizzato attraverso un team di lavoro comprendente Fondazione MUVITA, l’Agenzia Regionale per l’Energia della Liguria e l’Università di Genova – Dipartimento di Ingegneria Meccanica per l’Energia, la Produzione, i Trasporti e i Modelli matematici.

A questa prima fase è seguita la sperimentazione vera e propria: nel maggio 2012 la Provincia di Genova ha pubblicato un bando per la selezione di 16 condomini residenziali in cui avviare la sperimentazione del progetto, che ha previsto la realizzazione una diagnosi energetica gratuita.

I risultati di queste diagnosi hanno evidenziato come l’efficientamento energetico degli edifici costituisca davvero un’opportunità straordinaria di coniugare risparmio per le famiglie, miglioramento ambientale e sviluppo per le imprese del settore.

I risultati

L’esborso medio attuale in bollette, di circa 32.000 euro  a condominio, si può ridurre, in seguito a interventi di efficientamento energetico del costo medio di 170.000 euro, a poco più di 18.000 euro, con un risparmio quindi di quasi il 46% ogni anno. La spesa reale a carico del condominio per gli interventi proposti si riduce inoltre in modo consistente per effetto degli incentivi statali, ovvero le detrazioni fiscali, che consentono di ammortizzare gli investimenti in circa 4 anni.

In termini di riduzione dell’inquinamento i miglioramenti realizzabili sui 16 condomini porterebbero un beneficio di minori emissioni di CO2 pari a oltre 380 tonnellate/anno, senza contare le minori emissioni di altri gas inquinanti e polveri sottili.

In definitiva quindi esistono molti “mercati” legati alla riqualificazione energetica del patrimonio edilizio e gli attori privati ci sono e possono crescere, ma devono essere messi nelle condizioni di operare dagli attori pubblici che non possono esimersi dal riconoscere l’importanza strategica e la possibilità di un vero e proprio rilancio economico legato a questo settore, superando le vecchie forme di incentivazione a fondo perduto e promuovendo da una lato il dibattito e la partecipazione attiva su questi temi e dall’altro dei veri e propri strumenti finanziari a supporto degli operatori economici.