Piano Casa Lazio: Circolare applicativa /2012

La Regione Lazio ha emanato l'attesa Circolare esplicativa contenente criteri e direttive per la piena ed uniforme applicazione della L.R. 21/2009 sul Piano Casa, a seguito delle modifiche introdotte dalla L.R. 10/2011, che dovrebbero dare risposta agli innumerevoli dubbi espressi da amministrazioni pubbliche, categorie professionali e operatori.

Si riporta di seguito un estratto dei principali chiarimenti forniti, rimandando per dettagli agli approfondimenti che saranno a breve resi disponibili nelle pagine riservate agli Abbonati.

La Circolare chiarisce in primo luogo che la legge regionale è fonte prevalente sulle difformi disposizioni della normativa pianificatoria comunale, trattandosi oltre tutto in questo caso di norme di carattere speciale e derogatorio, le quali prevedono espressamente che gli interventi previsti possono essere ammessi anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi comunali, sia vigenti che adottati.

Per le stesse motivazioni viene inoltre viene chiarito che l'assentibilità degli interventi ammessi dal Piano Casa regionale non resta subordinata ai principi ed alle previsioni contenute nell'ordinamento edilizio «a regime» dovendo rispondere agli specifici principi di carattere speciale dettati dal Piano Casa statale e dal Decreto sviluppo (D.L. 70/2011).

La Circolare interviene su alcuni degli aspetti che maggiormente avevano suscitato dubbi applicativi alla prima lettura delle modifiche introdotte dalla L.R. 10/2011.

In particolare, come già anticipato nel Dossier edito da Legislazione Tecnica sul tema , le condizioni specificate alle lettere a) e b) del comma 1 dell'art. 2 della L.R. 21/2009, devono sussistere alla data di entrata in vigore della legge di modifica 10/2011 (28/08/2011), seppure dalla formulazione della norma sembrava si dovesse fare riferimento alla originaria entrata in vigore della L.R. 21/2009.

Rispetto a tali ipotesi, la norma chiede che il titolo edilizio a sanatoria dell'immobile risulti intervenuto, anche per silenzio-assenso, entro il termine ultimo, fissato dall'art. 6, comma 4, al 31/01/2015, per la presentazione della domanda volta al rilascio del titolo abilitativo necessario alla realizzazione degli interventi previsti dal Piano Casa regionale.

Parametri di riferimento per il computo degli ampliamenti ammissibili
Il comma 1 dell'art. 3, nel ragguagliare gli interventi ammessi ai «limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile», indica due parametri dimensionali (il volume o la superficie) assolutamente alternativi, e quindi, una volta scelta una delle due unità di misurazione, a quella andrà uniformemente riferito l'intero progetto dell'intervento, sia nell'ammontare delle preesistenze e dell'ampliamento, sia nella quantificazione degli oneri connessi al rilascio del titolo edilizio.

La Circolare chiarisce altresì che in ogni ulteriore ipotesi in cui, per dare applicazione alla L.R. 21/2009, occorra procedere a conversioni di volumi in superfici o viceversa, è possibile, in mancanza di appositi criteri forniti dallo strumento urbanistico generale, applicare la formula: S=V/3,20 ovvero V=Sx3,20.

Qualora in ogni caso venga utilizzato il parametro della superficie, questa deve rappresentare la SUL (Superficie Utile Lorda) con esclusione dal calcolo della superficie esistente relativa a terrazzi, balconi, scale, ascensori ed androni.

Per tentare di dare risposta a quello che ha rappresentato il principale dubbio, relativo alla casistica di interventi che dovrebbe essere più numerosa, la Circolare chiarisce in primo luogo che per «unità immobiliare con specifica autonomia funzionale» deve intendersi una porzione di fabbricato o la singola unità immobiliare con accesso autonomo dall'esterno del fabbricato.
Ciò posto, l'edificio plurifamiliare sarà ampliabile fino al 20% della preesistenza col limite massimo di 70 mq per ciascuna unità immobiliare dell'edificio dotata di specifica autonomia funzionale. Opera in proposito il richiamo al comma 8 dell'art. 3, ove si legge che «Per gli edifici costituiti da più unità immobiliari, le percentuali di cui al comma 1 sono applicabili proporzionalmente alle singole unità e gli ampliamenti devono essere realizzati sulla base di un progetto unitario, riguardante l'intero edificio, fatta salva la fattispecie di cui al comma 1, lettera a), per la quale l'ampliamento fino al 20 per cento della volumetria o della superficie utile esistente, è applicabile integralmente alla singola unità immobiliare» dotata di specifica autonomia funzionale.

I proprietari delle singole unità immobiliari residenziali non dotate di specifica autonomia funzionale possono accordarsi di concentrare l'intero incremento ammissibile, pari al 20% delle preesistenze costituite dalle singole unità, in un unico ampliamento, realizzabile in questo caso anche su parti comuni dell'edificio (terrazza condominiale, lastrico solare, giardino comune. etc), col limite massimo complessivo di 70 mq, anche creando una nuova unità immobiliare oppure ripartendo tale superficie proporzionalmente per ciascuna unità immobiliare costituente l'edificio stesso.